Abriss geplant? So sparst du Steuern!
Der Traum von einer neuen Immobilie beginnt nicht selten mit einem radikalen Schnitt – dem Abriss eines alten Gebäudes...
Wenn der Abriss zur Steuerfrage wird
Ob es sich um ein marodes Haus handelt, das Platz für ein modernes Eigenheim schaffen soll, oder um ein altes Betriebsgebäude, das wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll genutzt werden kann: Der Abbruch ist oft der erste Schritt zu etwas Neuem. Doch während der Bagger anrollt und die Mauern fallen, stellen sich viele die gleiche Frage: Können die Kosten für den Abbruch eigentlich steuerlich geltend gemacht werden? Schliesslich kann ein Abriss schnell ins Geld gehen – die Ausgaben für Planung, Genehmigungen, Maschinen und Entsorgung summieren sich rasch auf eine beträchtliche Summe. In diesem umfassenden Blogbeitrag zeigen wir dir, wann und unter welchen Voraussetzungen Abbruchkosten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgesetzt werden können. Wir beleuchten typische Fallkonstellationen und erklären dir, worauf du achten solltest, damit das Finanzamt deinen Steuerabzug akzeptiert.
Inhaltsverzeichnis:
- Das Wichtigste in Kürze
- Warum ist dieses Thema so wichtig?
- Grundlagen: Was versteht man unter Abbruchkosten?
- Abbruchkosten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten
- Was gilt es bei der steuerlichen Absetzbarkeit zu beachten?
- Praktische Tipps: So holst du das Maximum aus den Abbruchkosten heraus
- Fazit
- FAQs
Das Wichtigste in Kürze
- Abbruchkosten können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend gemacht werden.
- Entscheidend ist, warum und wann ein Gebäude abgerissen wird – und ob es sich dabei um Privat- oder Betriebsvermögen handelt.
- Das Finanzamt prüft im Detail: Wurde das Gebäude schon beim Kauf zum Abriss vorgesehen? Oder ergab sich der Abriss erst später, weil das Gebäude unwirtschaftlich wurde?
- Fehler bei der Einordnung oder fehlende Dokumentation können dazu führen, dass die Kosten nicht anerkannt werden.
Warum ist dieses Thema so wichtig?
Ganz einfach: Wer die steuerlichen Regelungen rund um Abbruchkosten kennt, kann bares Geld sparen. Falsche Annahmen oder fehlende Kenntnisse hingegen führen dazu, dass du Chancen auf Steuervorteile ungenutzt lässt. Damit das nicht passiert, gibt es hier einen klaren und fundierten Überblick.
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Grundlagen: Was versteht man unter Abbruchkosten?
Bevor wir uns den steuerlichen Feinheiten widmen, klären wir die Basics.
Was sind Abbruchkosten genau?
Unter Abbruchkosten versteht man alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Abriss eines Gebäudes entstehen. Dazu gehören unter anderem:
- Kosten für die Abbruchgenehmigung
- Honorare für Architekten, Gutachter oder Statiker
- Rückbaukosten (z. B. Entkernung, Asbestentfernung)
- Miete für Baumaschinen und Geräte
- Personal- und Lohnkosten der Abbruchfirma
- Transport- und Entsorgungskosten für Bauschutt
- Eventuelle Kosten für die Sicherung angrenzender Gebäude
All diese Kosten werden als Abbruchkosten zusammengefasst und können, je nach Nutzung des Grundstücks, steuerlich relevant sein.
Abbruchkosten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten
Jetzt wird es spannend: Wann und wie kannst du die Abbruchkosten von der Steuer absetzen? Die Antwort hängt stark von deiner individuellen Situation ab. Grundsätzlich unterscheidet das Steuerrecht vier typische Fälle.
Fall 1: Selbst errichtetes Gebäude wird abgebrochen
Beispiel
Du hast vor Jahren ein Gebäude selbst errichtet, dass du in deinem Betriebsvermögen genutzt hast. Jetzt entscheidest du dich, es abzureissen, weil es veraltet ist und du Platz für einen Neubau brauchst.
Steuerliche Behandlung
In diesem Fall gelten die Abbruchkosten als Betriebsausgaben. Warum? Weil das Gebäude Bestandteil deines Betriebsvermögens ist. Der Abriss dient einem wirtschaftlichen Zweck – du schaffst Platz für eine bessere Nutzung.
👉 Wichtig: Du musst den Restbuchwert des abgerissenen Gebäudes ebenfalls als Betriebsausgabe berücksichtigen.
Fall 2: Erworbenes Gebäude ohne Abbruchabsicht
Beispiel
Du kaufst eine Immobilie mit dem Ziel, sie zu vermieten oder selbst zu nutzen. Nach einigen Jahren stellst du fest, dass eine Sanierung zu teuer wäre, und entscheidest dich für den Abriss.
Steuerliche Behandlung
Hier gelten die Abbruchkosten als nachträgliche Herstellungskosten des Grund und Bodens. Das bedeutet: Sie erhöhen den Anschaffungskostenwert des Grundstücks. Das ist wichtig zu wissen, weil du diese Kosten nicht sofort abschreiben kannst, sondern sie erst beim späteren Verkauf des Grundstücks Berücksichtigung finden.
👉 Tipp: Dokumentiere genau, dass du ursprünglich keine Abrissabsicht hattest. Das Finanzamt fragt hier sehr genau nach.
Fall 3: Erworbenes Gebäude mit Abbruchabsicht
Beispiel
Du kaufst ein Grundstück, um darauf ein neues Haus zu bauen. Dir war von Anfang an klar, dass das vorhandene Gebäude abgerissen werden muss.
Steuerliche Behandlung
In diesem Fall ordnet das Finanzamt das gesamte Gebäude dem Grund und Boden zu. Die Abbruchkosten und der Restwert des alten Gebäudes sind Anschaffungskosten des Grundstücks.
👉 Bedeutet: Keine Sofortabschreibung möglich, sondern erst Verwertung beim Grundstücksverkauf oder im Rahmen der Gebäudeabschreibung für den Neubau.
Fall 4: Privatvermögen wird zum Betriebsvermögen
Beispiel
Du besitzt ein Grundstück im Privatvermögen und wandelst es später in Betriebsvermögen um. Danach entscheidest du dich, das Gebäude darauf abzureissen.
Steuerliche Behandlung
Die Abbruchkosten sind in diesem Fall Betriebsausgaben, weil das Grundstück mittlerweile zum Betriebsvermögen gehört. Auch der Restbuchwert des alten Gebäudes fliesst hier in die Berechnung ein.
👉 Vorsicht: Die Umwidmung muss sauber dokumentiert sein, damit es bei der Prüfung durch das Finanzamt keine Schwierigkeiten gibt.
Was gilt es bei der steuerlichen Absetzbarkeit zu beachten?
Damit das Finanzamt die Abbruchkosten anerkennt, solltest du folgende Punkte beachten:
1. Klare Dokumentation
- Kaufverträge
- Baupläne
- Gutachten über den Zustand des Gebäudes
- Korrespondenz mit Behörden
- Nachweise zur ursprünglichen Nutzung und dem Zweck des Abrisses
2. Zeitliche Abfolge
Der Zeitpunkt der Abrissentscheidung ist entscheidend. Hat der Abriss beim Kauf schon festgestanden? Oder kam die Entscheidung erst später?
3. Wirtschaftlicher Zusammenhang
Das Finanzamt prüft, ob der Abriss betrieblich oder privat veranlasst war. Eine wirtschaftliche Notwendigkeit sollte nachvollziehbar sein.
4. Steuerberater einschalten
Bei komplexen Sachverhalten lohnt es sich, einen erfahrenen Steuerberater ins Boot zu holen. Das vermeidet Fehler und spart oft Geld.
Praktische Tipps: So holst du das Maximum aus den Abbruchkosten heraus
- Frühzeitig planen: Überlege dir vor dem Kauf, was du mit der Immobilie vorhast. Das beeinflusst die steuerliche Behandlung enorm.
- Transparenz schaffen: Halte alle Schritte schriftlich fest, um im Zweifel dem Finanzamt die richtige Absicht belegen zu können.
- Fördermöglichkeiten prüfen: In manchen Fällen gibt es Förderungen für den Rückbau, z. B. bei Altlastensanierung oder Asbestentfernung.
- Abbruchunternehmen sorgfältig auswählen: Die Rechnung muss den Anforderungen des Finanzamts entsprechen – also sauber getrennte Leistungen, exakte Leistungsbeschreibungen und korrekte Steuerausweisung.
Tipp:
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Fazit:
Ein Gebäude abzureissen ist oft der erste Schritt zu einem neuen Projekt – sei es ein Eigenheim, ein Mietshaus oder ein neues Betriebsgebäude. Doch der Abriss selbst muss nicht nur technisch, sondern auch steuerlich durchdacht sein. Wer sich frühzeitig mit den steuerlichen Regelungen zu Abbruchkosten auseinandersetzt, kann später unangenehme Überraschungen vermeiden und bares Geld sparen. Ob Betriebsausgaben, Werbungskosten oder Anschaffungskosten des Grundstücks – die richtige Einordnung macht den Unterschied. Mit einer sauberen Dokumentation und einem klaren Plan bist du auf der sicheren Seite.
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FAQs
1. Was kostet ein Hausabriss im Durchschnitt – und wovon hängen die Preise ab?
Ein Hausabriss kostet im Durchschnitt zwischen 20.000 und 50.000 Franken. Doch diese Zahl ist nur ein grober Richtwert. Der tatsächliche Preis hängt von vielen Faktoren ab:
- Grösse und Bauweise des Gebäudes: Ein kleines Einfamilienhaus ist günstiger abzureissen als ein grosses Mehrfamilienhaus.
- Vorhandene Schadstoffe wie Asbest oder PCB erhöhen die Kosten erheblich, weil Spezialfirmen ranmüssen.
- Zugänglichkeit des Grundstücks: Steht das Haus mitten in der Stadt in einer engen Strasse, wird es teurer als auf freiem Feld.
- Entsorgungskosten: Diese machen oft ein Drittel der Abrisskosten aus, je nach Material und regionalen Deponiegebühren.
- Regionale Unterschiede: In Ballungsräumen ist alles teurer – das gilt auch für Abrissarbeiten.
👉 Tipp: Hol dir immer mehrere Angebote von Fachfirmen ein und frag genau nach, was im Preis enthalten ist.
2. Muss ich eine Genehmigung einholen, bevor ich ein Gebäude abreissen lasse?
Ja, in den meisten Fällen ist eine Abbruchgenehmigung erforderlich! Aber es kommt auf die örtlichen Bauvorschriften an.
- In vielen Bundesländern und Kantonen ist der Abriss genehmigungspflichtig, wenn das Gebäude eine bestimmte Grösse überschreitet.
- Denkmalschutz oder Ensembleschutz? Dann ist eine Genehmigung auf jeden Fall nötig – egal, wie klein das Haus ist.
- Auch bei Gebäuden, die an Nachbargrundstücke angrenzen, verlangt das Bauamt oft zusätzliche Sicherheitsnachweise.
👉 Empfehlung: Frag bei deiner örtlichen Baubehörde nach, bevor du loslegst. Ein nicht genehmigter Abriss kann teuer werden – es drohen Bussgelder und sogar Baustopps.
3. Wie läuft ein Hausabriss Schritt für Schritt ab?
Ein Abriss ist keine spontane Aktion, sondern ein geplanter Ablauf. Hier die typischen Schritte:
- Genehmigungen einholen
- Versorgungsleitungen abstellen und kappen (Strom, Wasser, Gas)
- Gebäude entkernen: Fenster, Türen, Fussböden und Installationen entfernen
- Schadstoffe entfernen (z. B. Asbest)
- Abbruch mit schwerem Gerät
- Sortierung und Abtransport des Materials
- Entsorgung auf Deponien oder Recyclinghöfen
- Boden angleichen oder Baugrube vorbereiten
👉 Hinweis: Je nach Zustand des Gebäudes kann es auch Teildemontagen geben – z. B. bei Nachbarschaftsschutz oder Auflagen der Behörde.
4. Kann ich Abrissarbeiten auch selbst durchführen, um Geld zu sparen?
Ja, theoretisch kannst du Teile des Abrisses selbst erledigen, aber es gibt klare Grenzen:
- Entkernung (z. B. Tapeten entfernen, Teppiche rausreissen) kannst du meist in Eigenleistung machen.
- Bei Schadstoffen (Asbest, künstliche Mineralfasern) ist DIY streng verboten – das dürfen nur zertifizierte Firmen erledigen.
- Auch bei der Gefahr von Einstürzen oder bei hohen Gebäuden ist Fachpersonal Pflicht.
👉 Risiko: Ohne Fachkenntnis riskierst du Verletzungen oder Strafzahlungen, wenn du gegen Sicherheitsvorschriften verstösst. Deshalb: Nur kleine Arbeiten selbst machen und für den Rest Profis engagieren.
5. Wie erkenne ich, ob in meinem alten Haus Asbest verbaut ist?
Asbest wurde in vielen Häusern verbaut, die zwischen 1960 und 1990 gebaut wurden. Typische Asbestquellen:
- Dachplatten (Eternit)
- Fassadenverkleidungen
- Bodenbeläge (Floor-Flex-Platten)
- Putze, Spachtelmassen und Fliesenkleber
- Heizungsrohre und Isolierungen
👉 Sicherheit: Ein Asbesttest durch ein zertifiziertes Labor oder einen Gutachter ist die einzige verlässliche Methode. Der kostet zwar zwischen 200 und 500 Franken, spart dir aber jede Menge Ärger.
6. Was passiert, wenn ich beim Abriss eine Altlast im Boden finde?
Wenn du beim Abriss feststellst, dass der Boden belastet ist (z. B. mit Öl, Schwermetallen oder Chemikalien), musst du handeln:
- Unverzüglich die zuständige Umweltbehörde informieren.
- Ein Bodengutachten erstellen lassen, um den Umfang der Altlast zu klären.
- Sanierungspflicht: Als Eigentümer bist du meist verpflichtet, die Altlast zu beseitigen.
👉 Wichtig: Die Kosten für Altlastensanierung sind meist hoch, können aber in bestimmten Fällen gefördert werden – z. B. durch öffentliche Programme oder Kredite.
7. Werden die Kosten für eine Altlastensanierung steuerlich berücksichtigt?
Ja! Die Sanierungskosten von Altlasten können in vielen Fällen als Betriebsausgaben oder Herstellungskosten geltend gemacht werden:
- Betriebsausgaben, wenn das Grundstück zum Betriebsvermögen gehört und die Sanierung betrieblich veranlasst ist.
- Anschaffungskosten, wenn du das Grundstück neu erworben hast und die Sanierung Voraussetzung für eine Nutzung war.
👉 Empfehlung: Hier hilft eine gute steuerliche Beratung, damit du keine Fehler machst und möglichst viel von den Kosten absetzen kannst.
8. Kann ich Abrisskosten auch dann steuerlich geltend machen, wenn ich das Grundstück unbebaut weiterverkaufe?
Das kommt auf die Umstände an:
- Wenn du das Grundstück mit Abrissabsicht gekauft hast, sind die Abbruchkosten Teil der Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die spätere Spekulationssteuer oder den Veräusserungsgewinn.
- Hast du spontan abgerissen, weil du es besser verkaufen konntest, wird es komplizierter. Ohne klare Dokumentation erkennt das Finanzamt die Kosten oft nicht als Betriebsausgaben an.
👉 Tipp: Besprich den geplanten Verkauf vorher mit deinem Steuerberater, damit du optimal vorgehst.
9. Gibt es Förderungen oder Zuschüsse für den Abriss alter Gebäude?
In manchen Fällen ja! Es gibt regionale und bundesweite Förderprogramme, insbesondere wenn der Abriss:
- Der Schaffung von neuem Wohnraum dient
- Ein energetisches Sanierungsprojekt nach sich zieht
- Zur Beseitigung von Altlasten beiträgt
- Teil eines Stadtentwicklungsprogramms ist (z. B. „Stadtumbau Ost/West“ in Deutschland)
👉 Wie vorgehen?
Informiere dich bei der lokalen Bauverwaltung, bei der KfW oder beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) über aktuelle Programme.
10. Kann ich einen Abriss auch mit einer sogenannten „Hausrückbaugesellschaft“ durchführen?
Ja, das ist möglich – und oft sogar nachhaltig! Hausrückbaugesellschaften sind spezialisiert auf:
- Demontage statt Abriss: Wiederverwendung von Baumaterialien
- Recycling und umweltschonende Entsorgung
- Wiederverkauf von Altmaterialien (z. B. alte Ziegel, Holzbalken, Türen)
👉 Vorteil: Diese Rückbauweise ist oft ressourcenschonender und kann in bestimmten Fällen sogar günstiger sein, weil Teile des Hauses weiterverwertet werden.
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